（原標(biāo)題：上市物企第二增長曲線失速）

增值服務(wù)業(yè)務(wù)曾被寄予厚望，物業(yè)管理企業(yè)希望將其打造成第二增長曲線。

(相關(guān)資料圖)

來自開發(fā)商的非業(yè)主增值服務(wù)(包括協(xié)銷服務(wù)、咨詢服務(wù)等)門檻低、毛利率高，在樓市銷售旺盛時，這一業(yè)務(wù)需求“源源不斷”，為物企帶來了相當(dāng)大的業(yè)務(wù)支撐；與業(yè)主關(guān)聯(lián)度較高社區(qū)增值服務(wù)則能夠不斷縱向挖掘，想象空間巨大。

隨著房地產(chǎn)市場銷售轉(zhuǎn)冷，疫情及經(jīng)濟(jì)環(huán)境對業(yè)務(wù)開展和市場需求造成影響，物企開始重新審視增值服務(wù)業(yè)務(wù)。

朱保全也在萬物云上市后的首份年報(bào)中反思道，“基于關(guān)聯(lián)方交易及住宅物業(yè)區(qū)域優(yōu)勢所構(gòu)建的社區(qū)增值服務(wù)，在關(guān)聯(lián)方業(yè)績下滑、行業(yè)遇冷時，也出現(xiàn)增速放款、毛利下降和缺少競爭力的問題，能否持續(xù)為公司帶來可觀盈利，值得反思。”

非業(yè)主增值服務(wù)縮水明顯

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》統(tǒng)計(jì)，已發(fā)布2022年報(bào)的53家上市物企，有45家公布了增值服務(wù)營收數(shù)據(jù)，平均增幅為-1.42%，僅22家實(shí)現(xiàn)正增長或持平。

與開發(fā)商關(guān)聯(lián)度高的非業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)這一趨勢尤為明顯。

去年上半年，非業(yè)主增值服務(wù)便顯出頹勢，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)研究的數(shù)據(jù)，2022年上半年，上市物業(yè)企業(yè)這一業(yè)務(wù)毛利率以及營收占比都出現(xiàn)了顯著下降，樣本企業(yè)平均營收占比由18.8%降低至13.4%，部分物業(yè)企業(yè)該板塊甚至出現(xiàn)絕對規(guī)模上的縮水。該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，非業(yè)主增值服務(wù)未來還會進(jìn)一步縮水。

綜合全年來看，多家龍頭物企非業(yè)主增值服務(wù)收入都出現(xiàn)下滑。

“非業(yè)主增值服務(wù)作為高毛利業(yè)務(wù)，在2022年受到了很大不利影響，一方面房地產(chǎn)行業(yè)下行導(dǎo)致業(yè)務(wù)量較少，另一方面地產(chǎn)流動性危機(jī)造成物業(yè)公司大量應(yīng)收賬款壞賬，極大影響了盈利水平；其次，前兩年行業(yè)內(nèi)規(guī)模擴(kuò)張出現(xiàn)內(nèi)卷，存在為了增加規(guī)模而激進(jìn)并購的現(xiàn)象，導(dǎo)致分?jǐn)偝杀靖?，但整合效益不佳，甚至出現(xiàn)商譽(yù)減值問題。”中指研究院物業(yè)總經(jīng)理牛曉娟分析道。

華潤萬象生活、綠城服務(wù)、保利物業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)收入則實(shí)現(xiàn)正增長。

社區(qū)增值服務(wù)營收則相對穩(wěn)定，碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、雅生活等多家物企相關(guān)業(yè)務(wù)營收實(shí)現(xiàn)增長，但也有部分物企這一業(yè)收入出現(xiàn)下滑。

世茂服務(wù)在年報(bào)中解釋道，這一業(yè)務(wù)收入下滑的主要原因是疫情對業(yè)務(wù)正常開展造成影響，及房地產(chǎn)市場下行、經(jīng)濟(jì)疲軟導(dǎo)致的智慧場景、新零售等業(yè)務(wù)開展難度增加；金科服務(wù)則在年報(bào)中表示，疫情帶來的供給沖擊、市場預(yù)期轉(zhuǎn)弱及消費(fèi)需求相對收縮等因素為業(yè)務(wù)帶來影響。

牛曉娟向藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)分析道，“在疫情管控及宏觀經(jīng)濟(jì)承壓的影響下，不少社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)的開展受到限制，導(dǎo)致不少企業(yè)該板塊收入下滑，利潤貢獻(xiàn)更是受到?jīng)_擊；疫情管控也增加了物業(yè)公司的運(yùn)營管理成本。”

共同的選擇：收縮與聚焦

雖社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)展現(xiàn)了一定的韌性，營收并未出現(xiàn)像非業(yè)主增值服務(wù)這樣的波動，但在賺錢越來越難的情況下，業(yè)務(wù)的可持續(xù)性越來越得到重視，多家物企對社區(qū)增值業(yè)務(wù)板塊進(jìn)行調(diào)整，并依托自身及子公司優(yōu)勢，將資源向具有可持續(xù)性、擅長的業(yè)務(wù)傾斜。

碧桂園服務(wù)在2019年上市以來，在增值服務(wù)方面進(jìn)行了全面探索，用該公司首席戰(zhàn)略官徐彬淮的話來說，“公司廣泛地看了各種商業(yè)機(jī)會。”

探索過程中也碰到了不少問題，“最主要的就是如何打開業(yè)務(wù)的天花板，更好地實(shí)現(xiàn)業(yè)績增長，打造公司第二增長曲線來支撐公司的發(fā)展。”徐彬淮表示。

其表示，2023—2025年，碧桂園增值服務(wù)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略是“物業(yè)+”——通過物業(yè)場景重點(diǎn)孵化若干個業(yè)務(wù)，以市場化方式將這些業(yè)務(wù)推到市場上去，使其成為獨(dú)立支撐公司業(yè)績增長的航道。

整體來看，碧桂園服務(wù)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)為“1+3+N”，“1”是指物業(yè)管理的主業(yè)，“3”是指重點(diǎn)孵化的3個增值服務(wù)業(yè)務(wù)，“N”則是后續(xù)將孵化的業(yè)務(wù)。這家公司選中的將重點(diǎn)孵化的3個業(yè)務(wù)包括社區(qū)傳媒業(yè)務(wù)、本地生活業(yè)務(wù)、酒零售業(yè)務(wù)。

而僅在一年前，碧桂園服務(wù)的增值服務(wù)板塊還處于擴(kuò)張階段，該公司執(zhí)行董事兼總裁李長江在業(yè)績會上稱，今年(2022年)的收并購不僅僅局限于住宅物業(yè)行業(yè)，可能會延伸至增值服務(wù)。

目前，碧桂園服務(wù)的管理面積及合約面積位居行業(yè)第一，其社區(qū)傳媒、本地生活及酒零售業(yè)務(wù)擁有較好的生長土壤，流量變現(xiàn)的潛力較大。

世茂服務(wù)的多元增值板塊也進(jìn)行了升級，其執(zhí)行董事、總裁葉明杰在業(yè)績會上稱，公司過去做增值服務(wù)更多是百花齊放，現(xiàn)在更聚焦在具有成長性的C端業(yè)務(wù)上面，資源配置也相應(yīng)地往C端業(yè)務(wù)上面做一些傾斜。

其所謂“C端業(yè)務(wù)”，是指基于流量的增值服務(wù)業(yè)務(wù)，統(tǒng)稱為“用戶+”的業(yè)務(wù)。目前世茂服務(wù)的“用戶+”業(yè)務(wù)已形成新零售、養(yǎng)老、托育和團(tuán)餐這四類，由四個專業(yè)公司來承接。目前，世茂服務(wù)已圍繞四個業(yè)務(wù)打造了多個領(lǐng)先的自主品牌。

保利物業(yè)也更加聚焦，去年其社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)營收及利潤增幅均超30%，“完成增值服務(wù)多賽道機(jī)會挖潛向產(chǎn)業(yè)精耕模式的轉(zhuǎn)變，聚焦到家服務(wù)、美居服務(wù)、資產(chǎn)服務(wù)等核心板塊。”

2022年，保利物業(yè)去年上線了一站式房屋全托品牌“保利托房”，聯(lián)動美居、家政等服務(wù)將點(diǎn)狀的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)交易升級為長周期的，包括房屋市場咨詢、托管、養(yǎng)護(hù)、租售等以資產(chǎn)為核心的一體化服務(wù)。

新城悅服務(wù)的社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)重點(diǎn)則放在了電梯維保、電梯預(yù)加裝和團(tuán)餐板塊，該公司首席戰(zhàn)略官尤建峰在業(yè)績會上表示，“未來兩三年會將社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)重心放在電梯和團(tuán)餐這兩個主要的業(yè)務(wù)板塊，將業(yè)務(wù)能力沉淀到總部，這是我們要做的特別重要的工作。”

目前，新城悅的電梯維保業(yè)務(wù)主要來自內(nèi)生增長，交付兩年后的住宅項(xiàng)目電梯維保需求較大，同時，該公司還在進(jìn)入老樓電梯加裝業(yè)務(wù)；團(tuán)餐業(yè)務(wù)則基于其并購的上海學(xué)府餐飲、蘇州海奧斯及天津金玉物業(yè)等公司，獲取了大量團(tuán)餐客戶。