來源：櫻桃大房子

(資料圖)

昨夜，大部分人期盼的利好終于落下了。

央媽召開2023年下半年工作會議。內(nèi)容很多，但是我知道大家最感興趣的肯定是有關(guān)存量房貸。

央媽直接放話：繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。

這一句話透露兩個(gè)信號。

一是新買房的首付比例和貸款利率下半年將會繼續(xù)下調(diào)。

現(xiàn)在很多城市的房貸利率已經(jīng)下降到三字頭了，但有的城市還在四字頭。后面還有一點(diǎn)空間。

首付比例下調(diào)，我猜測是有些二線三成可以降到兩成，一線估計(jì)還是三成，但二套可以從八成降到五成左右，有過貸款記錄但名下無房的可以從五成六成降到三成。

接下來市場信心會逐步恢復(fù)，我明顯感覺最近幾天市場情緒在反彈了，大家準(zhǔn)備好子彈吧，相信我對市場的判斷不會后悔。

二是存量貸款利率，銀行必須下調(diào)。

央媽發(fā)話，氣勢都不一樣，7月中旬央行貨幣政策司司長提出存量房貸下調(diào)時(shí)當(dāng)時(shí)的用詞是“鼓勵(lì)”，發(fā)現(xiàn)銀行都不太積極，如今央媽直接明確來一個(gè)“指導(dǎo)”。

兩個(gè)詞語背后的意思完全不一樣，前者銀行是有選擇權(quán)的，全憑銀行意愿。

上周廣州興業(yè)銀行率先展開下調(diào)存量房貸業(yè)務(wù)，不過只給出了1年期的利率優(yōu)惠券，而且僅針對提前還貸的人，雖然毫無誠意，但這已經(jīng)是商業(yè)銀行以自愿為原則，能做出的最大讓步了。

但這點(diǎn)誠意顯然是應(yīng)付一下，根本沒有實(shí)質(zhì)性的讓利。

現(xiàn)在央媽親自下場，不懂操作的，那就讓央媽給你指導(dǎo)指導(dǎo)。

那至于怎么執(zhí)行呢？之前鄒司長已經(jīng)給出兩套方案了。

一是鼓勵(lì)銀行和借款人協(xié)商變更合同約定的利率；

二是用新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。

購房者在買房的時(shí)候，存量房貸利率是商業(yè)銀行和客戶簽訂的合同，每個(gè)城市每家銀行都不一樣，也是具有法律效應(yīng)，如果下調(diào)利率，銀行不同意就不合法。

那怎么樣才是合法的呢？

按照央媽的辦法來，也就是第二條，重新簽一個(gè)合同，按最新執(zhí)行的利率來簽合同，原來的合同就作廢了。

如果單純從法律角度來說，沒有人能強(qiáng)迫一個(gè)公司主動(dòng)撕毀合同。但對銀行來說，央媽的指導(dǎo)很關(guān)鍵，央媽是從利國利民的角度，以大局為重來權(quán)衡利弊，銀行應(yīng)該要聽從。

到時(shí)候商業(yè)銀行也會跟隨，因?yàn)槟銈兗毅y行不下調(diào)存量房貸利率，大家就可以去其他銀行操作，銀行為了保住自身的房貸業(yè)務(wù)，一定會妥協(xié)的。

這樣的事情也不是沒有發(fā)生過，2008年10月央行就曾經(jīng)宣布將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7 倍。

當(dāng)年由于轉(zhuǎn)按揭的盛行，銀行為爭奪按揭貸款業(yè)務(wù)，普遍選擇存量按揭貸款給予利率7折優(yōu)惠。

另外有關(guān)二套利率，普通住房和非普通住房等都有安排，甚至公積金也一并下調(diào)了。

政策是2008年10月份下發(fā)的，一直到2009年1月1日開始執(zhí)行，從計(jì)劃到落地，大約2個(gè)多月。

現(xiàn)在央行具體的計(jì)劃還沒有出來，不過有了當(dāng)年的經(jīng)驗(yàn)之后，我預(yù)計(jì)計(jì)劃一旦落地，執(zhí)行起來會更加快，不用等到明年初，九月十月也許就來了。

回想當(dāng)年國家之所以在2008年底，做出了給存量房貸額外折扣的決定。

主要原因是：當(dāng)時(shí)正值全球金融危機(jī)的時(shí)候，經(jīng)濟(jì)下行壓力巨大，此舉作為“樹信心、穩(wěn)增長、保就業(yè)”的重要政策而出臺。

而如今我們再次來到了十字路口，遇到的難題比當(dāng)年更甚。

提振消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需是今年的重頭戲，但問題來了，錢從哪里來呢？

國家放水其實(shí)一直有放，各種消費(fèi)貸滿天飛，只是老百姓不敢去借，畢竟房貸已經(jīng)夠高了。

在這種前提下，銀行是不能再自私了，從國家的角度來看，只能是銀行讓利，所以我之前的文章就說過，銀行這一次是背負(fù)促進(jìn)消費(fèi)的重任的。

100萬的房貸、30年還款期，5.95%高利率，等額本息，利息是114萬元；置換成現(xiàn)在的LPR4.2%，利息為76萬元。

前者利息甚至超過了本金，置換之后直接省了38萬元，是個(gè)大數(shù)目了，對于促進(jìn)消費(fèi)有很大的作用。

另外明面上銀行看似虧很多，但銀行接下來還是可以繼續(xù)降低存款利率，對沖影響的。

而對于存量房貸打折中利潤損失較大的銀行，央媽也可以優(yōu)先給予低利率資金的扶持（比如MLF和逆回購）。

本來前幾天會議就提到了加強(qiáng)逆周期調(diào)節(jié)和政策儲備，所以降準(zhǔn)很快就會來了，最快本周，銀行根本就虧不到哪里去。

不過啊，我猜到時(shí)候銀行估計(jì)會擬定一些協(xié)議，比如