房企正在與越來(lái)越多“風(fēng)馬牛不相及”的行業(yè)產(chǎn)生交集。

春節(jié)前夕，短視頻第一股“快手”登陸港交所，截至發(fā)稿報(bào)價(jià)每股356港元，總市值高達(dá)1.48萬(wàn)億。這一新晉互聯(lián)網(wǎng)上市巨頭，讓背后的投資人賺的盆滿缽滿，其中便包括“宇宙房企”碧桂園(02007.HK)旗下的碧桂園創(chuàng)投。

快手科技是碧桂園創(chuàng)投2021年的第一個(gè)IPO項(xiàng)目。在這之前，該公司已投資了企鵝杏仁、大搜車、貝殼找房，涉獵領(lǐng)域包括地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈、大健康、大消費(fèi)、物流供應(yīng)鏈等。投資貝殼找房，更是讓碧桂園等多家房企獲益頗豐。

將數(shù)億級(jí)別的資金，投向與己無(wú)關(guān)的行業(yè)，這對(duì)房企來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一份風(fēng)險(xiǎn)投資;而一旦成功，從中獲取的財(cái)務(wù)回報(bào)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)數(shù)個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生的利潤(rùn)。

如今，城市發(fā)展已遠(yuǎn)不能靠高樓大廈來(lái)滿足，新興行業(yè)步步緊逼、房地產(chǎn)空間日益狹窄，開(kāi)發(fā)商不得不面臨靈魂拷問(wèn)：未來(lái)十年的發(fā)展籌碼是什么?

正如萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮曾說(shuō)的：“十年后萬(wàn)科還是房地產(chǎn)公司的話，那真的很慘。未來(lái)想到萬(wàn)科，應(yīng)該想到的是美好生活，而不是幾棟房子。”創(chuàng)投行為日益火熱，正是規(guī)模房企率先試水探索的縮影。

規(guī)模房企“不務(wù)正業(yè)”

近日來(lái)，愿景明德獲融創(chuàng)中國(guó)(01918.HK)投資，注冊(cè)資本從13.48億元增至14.98億元，獲得市場(chǎng)廣泛關(guān)注。愿景明德主攻存量市場(chǎng)更新，背后實(shí)控人為左暉。融創(chuàng)入股，則被解讀為布局存量市場(chǎng)，甚至要分享其日后上市的收益。

實(shí)際上，一旦被投企業(yè)成功上市，潛在的高額收益正是吸引房企創(chuàng)投的原因之一。

融創(chuàng)此前早有成功案例。2017年，融創(chuàng)以26億元投資入股鏈家。沖刺上市前，左暉將原投資方在鏈家的股份將通過(guò)協(xié)議鏡像平移至貝殼找房，上市后融創(chuàng)持有貝殼約4.4%的股份，且占有董事會(huì)一席。

截至發(fā)稿，貝殼股價(jià)報(bào)76.69美元，對(duì)應(yīng)總市值904.01億美元(人民幣5836.3億元)，以此計(jì)算，融創(chuàng)所持貝殼股份市值高達(dá)233.45億元。以26億元的前期投資，撬動(dòng)如今233.45億元的賬面價(jià)值，這筆投資可謂十分劃算。而2017年～2019年間，融創(chuàng)主營(yíng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)分別實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)110.04億元、165.67億元、260.28億元。對(duì)比之下，創(chuàng)投收益頗為豐厚。

2月3日，融創(chuàng)發(fā)布公告稱，預(yù)期2020年公司擁有人應(yīng)占溢利較上年度增長(zhǎng)超過(guò)35%。融創(chuàng)表示，上述增長(zhǎng)主要由于2020年度物業(yè)銷售交付的面積較上年度增加，及股權(quán)投資產(chǎn)生的金融資產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)收益所致。

公告還披露，于2020年12月31日，預(yù)期融創(chuàng)的凈負(fù)債率低于100%，非受限現(xiàn)金短債比大于1，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率低于80%，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化。

“房企跨領(lǐng)域投資一般出于三方面的考量，一是為主營(yíng)業(yè)務(wù)提供商業(yè)機(jī)會(huì)，二是拓展業(yè)務(wù)版圖，三是尋求投資收益。”貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩告訴記者，從目前房企面臨的環(huán)境看，財(cái)務(wù)指標(biāo)調(diào)整目標(biāo)明確，現(xiàn)金流壓力升高，因此近期房企“非房”業(yè)務(wù)投資更多的動(dòng)力應(yīng)為優(yōu)化財(cái)務(wù)指標(biāo)的手段。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)則表示，房企做副業(yè)是行業(yè)發(fā)展到一定階段的必然選擇，因?yàn)榉科笤谧陨懋a(chǎn)業(yè)鏈已有較為完整的布局。未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略有兩個(gè)方向，一是西方式的專業(yè)化方向，仍然聚焦原有產(chǎn)業(yè)，只是在更深領(lǐng)域不斷拓展;此外是東亞區(qū)域企業(yè)特征，即多元化，我國(guó)企業(yè)大多選擇這條路。

以碧桂園為例，2019年，碧桂園創(chuàng)投成立，定位為碧桂園集團(tuán)從事股權(quán)投資的一級(jí)部門，負(fù)責(zé)除地產(chǎn)投資外的對(duì)外股權(quán)投資業(yè)務(wù)。主要圍繞地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈、大健康、大消費(fèi)、物流供應(yīng)鏈、先進(jìn)制造等領(lǐng)域進(jìn)行投資。

截至目前，碧桂園創(chuàng)投已投項(xiàng)目包括貝殼找房、紫光展銳、企鵝杏仁、和鉑醫(yī)藥、藍(lán)箭航天、比亞迪半導(dǎo)體、快運(yùn)兔、創(chuàng)新工場(chǎng)、趣頭條、小兔買菜等40多家企業(yè)，其中超10美元估值的11家，參與投資項(xiàng)目金額約116億元。

除了創(chuàng)投團(tuán)隊(duì)的投資動(dòng)作，碧桂園集團(tuán)層面也在開(kāi)展機(jī)器人業(yè)務(wù)。宋紅衛(wèi)認(rèn)為，AI和建筑業(yè)的深度融合，將大大提高建筑領(lǐng)域的勞動(dòng)生產(chǎn)率，繁重、重復(fù)、危險(xiǎn)性較高的勞動(dòng)將由機(jī)器人來(lái)完成，這是與原有主營(yíng)產(chǎn)業(yè)高度相關(guān)的多元化。

地產(chǎn)盈利受限

實(shí)際上，創(chuàng)投行為火熱，既是地產(chǎn)行業(yè)高光不再的印證，也是房企順應(yīng)時(shí)代發(fā)展的主動(dòng)選擇。

過(guò)去二十年，房企經(jīng)歷了百年不遇的發(fā)展機(jī)會(huì)，中國(guó)的城市化、工業(yè)化、信息化都在這期間快速完成。但隨著市場(chǎng)體量見(jiàn)頂，行業(yè)也進(jìn)入平穩(wěn)期。正如旭輝集團(tuán)創(chuàng)始人林中所言，當(dāng)下行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)有四個(gè)特點(diǎn)：高門檻、低利潤(rùn)、高風(fēng)險(xiǎn)，低容錯(cuò)。

宋紅衛(wèi)告訴第一財(cái)經(jīng)記者，據(jù)央行相關(guān)報(bào)告披露，2019年我國(guó)戶均家庭1.5套房，家庭資產(chǎn)70%是房產(chǎn)，供給量日益飽和決定了未來(lái)增量市場(chǎng)空間有限，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度也不會(huì)像過(guò)去十幾年那樣高速增長(zhǎng)，企業(yè)需要考慮在市場(chǎng)下行階段發(fā)展的戰(zhàn)略。

正如業(yè)內(nèi)流傳甚廣的一句話所言：你以為你的對(duì)手是友商，其實(shí)你的對(duì)手是時(shí)代。在這種情況下，頭部房企發(fā)展多元業(yè)務(wù)時(shí)，要根據(jù)未來(lái)發(fā)展?jié)摿π袠I(yè)提前布局。

以當(dāng)下房企的創(chuàng)投方向?yàn)槔瑩?jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，目前房企創(chuàng)投的標(biāo)的企業(yè)主要包括：與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)聯(lián)較強(qiáng)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)或社區(qū)生活服務(wù)企業(yè)，從事互聯(lián)網(wǎng)或高新科技領(lǐng)域的創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新企業(yè)等。

譬如，在生物醫(yī)療投資方向，碧桂園、恒大、融創(chuàng)、華潤(rùn)、遠(yuǎn)洋等房企均有涉足，重點(diǎn)房企在該領(lǐng)域的投資比重達(dá)20.6%。其中，A輪及前輪次的投資占比分別達(dá)38%和39%，投資邏輯是考慮行業(yè)高速成長(zhǎng)性，以及自身的協(xié)同效應(yīng)。

再如當(dāng)下熱門的新能源汽車，也是房企的投資熱點(diǎn)。前有雅居樂(lè)入股力世紀(jì)，后有合生創(chuàng)展投資蔚來(lái)，恒大則直接上手造車業(yè)務(wù)，并在資本市場(chǎng)一路高開(kāi)。截至發(fā)稿，恒大汽車總市值約5034億港元，中國(guó)恒大市值則僅有2126.82億港元。

宋紅衛(wèi)表示，從房企布局的產(chǎn)業(yè)來(lái)看，大多跟AI高度相關(guān)，這是未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。不過(guò)，汽車等行業(yè)有原有的產(chǎn)業(yè)巨頭，且已在人工智能方面積累了多年經(jīng)驗(yàn)、客群及渠道，房企進(jìn)入跨界較大的行業(yè)，面臨的競(jìng)爭(zhēng)更為強(qiáng)烈，風(fēng)險(xiǎn)也更高。

“企業(yè)多元化方面有很多成功的案例，但是這背后是數(shù)倍的失敗案例。”宋紅衛(wèi)告訴記者，但是企業(yè)在方向上選擇符合時(shí)代趨勢(shì)的產(chǎn)業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)會(huì)降低。同時(shí)，房企具有較強(qiáng)的資金實(shí)力，這是巨大的優(yōu)勢(shì)。

碧桂園創(chuàng)投董事總經(jīng)理李思龍也多次公開(kāi)稱，碧桂園在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上已經(jīng)是行業(yè)頭部，碧桂園生態(tài)里的碧桂園服務(wù)也是行業(yè)頭部，本身主業(yè)成為龍頭，可以拉動(dòng)的行業(yè)資源才會(huì)更多。這是依靠資金雄厚的房企所固有的優(yōu)勢(shì)。

在創(chuàng)投方向上，李思龍表示，首先要搞清楚是戰(zhàn)略目的、業(yè)務(wù)協(xié)同出發(fā)，還是純財(cái)務(wù)回報(bào)出發(fā)，碧桂園創(chuàng)投希望兩者兼得。首先評(píng)判項(xiàng)目本身，如果沒(méi)有資源賦能價(jià)值回報(bào)有多少;后續(xù)業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)上會(huì)幫助企業(yè)成長(zhǎng)，從而實(shí)現(xiàn)股權(quán)回報(bào)。

盡管房企多元投資火熱，但潘浩告訴記者，百?gòu)?qiáng)房企中多數(shù)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入占比仍在90%以上，可見(jiàn)短期內(nèi)房企將依然是“房企”，主營(yíng)業(yè)務(wù)相關(guān)的多元化嘗試將是主流，如物業(yè)服務(wù)、代建等，房企跨領(lǐng)域多元化多處于嘗試階段。